作者： 吴斯旻
[ 有湖南省内房地产业界人士告诉记者，尽管当地保交楼专项借款覆盖的项目已取得进展，但仍有不少项目在协助开发商筹措资金上存在难度。至于第三方代建，是否会出现减配代建、质量如何把关，则是业主的主要关切。 ]
近日，一则“湖南省委书记在怀化调研暗访烂尾十年楼盘”的消息引起广泛关注。
第一财经记者在湖南住建厅发现，今年5月份以来，湖南省副省长、住建厅厅长等亦曾去往多个下辖地市，对当地“保交楼”情况进行暗访和调研，涉及地市包括株洲、郴州、永州、衡阳、岳阳、浏阳等。
在湖南停工、烂尾的楼盘中，涉及开发企业包括恒大、碧桂园、绿地等。今年初，湖南住建厅曾发文称，恒大集团45个在湘“保交楼”项目，建设资金缺口大，是块难啃的“硬骨头”。而根据当地最新的“保交楼”进度安排，到今年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率90%以上。
住建部数据显示，截至今年8月，各地保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。
在湖南，多个地市在保交楼专项借款覆盖的楼盘项目复工上已取得进展。但与此同时，亦有一些市民反映部分地市的楼盘项目存在复工进展缓慢、配套资金到位难、代建存在质量隐忧等问题。
密集调研
据湖南日报报道，11月14日，湖南省委书记沈晓明在怀化调研。调研期间，沈晓明不打招呼暗访了鹤城区天星浅水湾这一烂尾达十多年之的楼盘，他要求“维护好购房群众切身利益和城市发展良好形象”。
五天后，株洲日报报道称，11月19日，株洲市委书记曹慧泉暗访绿地21城项目保交楼问题，要求设身处地为群众着想，全力以赴推进保交楼工作，确保房子早日交到购房群众手中。
一段时间以来，湖南省级和市级领导干部对停工、烂尾的“明星楼盘”进行暗访或调研，已不是一件稀罕事。
以前述湖南省委书记暗访地怀化为例，10月中旬，湖南省住建厅调研组去往当地调研、督导恒大中央广场、恒大帝景、碧桂园十里江湾等楼盘项目的复工情况，并***突出问题化解等工作。
而根据湖南住建厅的公开消息，暗访的时间轴至少可以追溯到今年二季度。
5月中旬，湖南省人民副省长蒋涤非在株洲开展暗访检查工作，了解恒大御景天下“保交楼”项目工程进度、建筑工地安全生产等情况。
6月初，湖南省住建厅总工程师易继红率省、长沙市、怀化市、郴州市、湘西土家族苗族自治州房地产平稳健康运行专项工作组相关负责人，去往浏阳市现场调研保交楼工作并召开座谈会。易继红一行现场调研了浏阳市禧和学苑、恒大华府四期项目保交楼工作进展情况。
近三个月以来，湖南省住建厅相关负责人还先后去往衡阳、郴州、永州和怀化等市调研。
在郴州市的调研中，湖南省住建厅厅长唐道明发现，郴州金科郡、恒大林溪郡在一楼一策、资金筹措、债务***调解、工程建设、***维稳等方面存在不足，需要加力予以解决。
记者注意到，去年10月就曾有网友在人民网领导留言板上提出“郴州金科郡楼盘预售资金被挪用导致楼盘停工1年”，郴州市北湖区住建局随后回复称，金科郡项目由郴州弘景房地产开发有限公司开发建设，属于黄档。
所谓“黄档”，根据湖南的“保交楼”楼盘类型划分，即资产大于负债、资金出现暂时困难的楼盘项目。理论上其“保交楼”的难度大于有实力可以自主复工的“绿档”项目，但小于资产小于负债的“红档”项目。
然而，在今年6月，又有网友在人民网领导留言板上表示，“2022年7月底开始提出了保交楼政策，也着实让我们广大烂尾楼业主看到一丝希望，但是马上就一年时间了，很多像郴州市金科郡这种因为违规审批发放预售证，资金未被监管到位，资金被违法违规抽逃走等原因造成的烂尾楼，一直以来，一是无存货，二是无自有资金，三是无法享受到国家纾困借款资金，四是司法介入无结果，这类烂尾楼一年来保交楼几乎没有进展。”
郴州市住房和城乡建设局8月底回复称，自2022年9月9日郴州金科郡项目出现风险停工以来，市、区专班赴金科重庆总部、长沙湖南公司、广州华南大区公司对接约谈金科高管层督促开发商履行主体责任，推进复工复产，其间调度公安部门通过对其违法违规行为进行打击，冻结各地金科资产、资金、股权等方式倒逼集团总部及项目公司全力支持金科郡项目想方设法筹集资金保交楼。目前，会结合实际，按照先易后难的原则逐步推进，直至项目分期完成保交楼任务。
10月24日，该网友对郴州市住建局此条答复给予“不满意”的评价。
如何纾困
在中指研究院企业研究总监刘水看来，“烂尾楼”是湖南一些地级市比较典型的历史遗留问题。
以怀化为例，刘水对第一财经记者表示，当地烂尾楼项目较多产生于2008~2015年房地产快速发展期间，房地产行业是当时社会投资的重点方向，较多的民营企业积极布局房地产行业，大部分企业自身资金实力偏弱，融资成本较高，且缺乏房地产开发经验，受限于怀化房地产市场容量和价格，企业资金链断裂频繁，烂尾楼项目激增，因项目多存在错综复杂的债权债务问题，烂尾楼问题迟迟无法解决。
刘水说，2021年下半年以来，房地产市场步入深度调整期，湖南烂尾楼项目也陆续出现。怀化市由于叠加处于两轮烂尾楼周期间，烂尾楼问题尤为严重。
即便是省会城市长沙，“保交楼”压力也不容小觑。根据市场机构克而瑞地产研究今年1月发布的一项对32个典型城市调研：截至去年年底，在这32个城市中，长沙问题楼盘项目有20个，尚未交付的住房套数为26354套，仅次于武汉、西安、郑州和昆明，位居32城第五位。
按照长沙市今年8月披露的“保交楼”目标，今年下半年，该市争取能够实现专项借款项目90%基本交付，剩余争取明年上半年陆续交付。
交付压力之下，湖南省房地产平稳健康和安全运行协调小组办公室日前印发了一份“保交楼”专项行动实施方案，对“绿、黄、红”保交楼项目提出要取不同的纾困策略。
具体而言，对于 “绿档”项目，要督促其尽快全面复工、尽快如期交付；对于“黄档”项目，各地要通过专项借款、配套融资等提供支持，取“新老划断”的办法，先复工交付再统一清算；对于 “红档”项目，各地要取由第三方代建等方式，立即复工，尽快交付。
有湖南省内房地产业界人士告诉记者，尽管当地保交楼专项借款覆盖的项目已取得进展，但仍有不少项目在协助开发商筹措资金上存在难度。至于第三方代建，是否会出现减配代建、质量如何把关，则是业主的主要关切。
去年8月19日，住建部、财政部、人民银行等多部门发布通知，政策性银行将给符合条件的已售、逾期、难交付的房地产风险项目提供“专项借款”。截至今年年初，湖南省第一批专项借款共147亿元已全部拨付至项目，首批263个风险项目已有261个复工，今年第二批申报的专项借款涉及该省风险项目266个。
9月15日，湖南益阳市恒大名都项目1328套商品房全部完成交付，这是该省第一个完成“保交楼”任务的楼盘。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强进一步对记者介绍说，针对当前交付较困难的41个重点风险项目，湖南省取“保、贷、追”政策，为风险项目开源节流。其中，“保”可以理解为将预售监管资金全部划转至防控专户，确保资金资产安全。“贷”是专项借款和新增配套融资。“追”是指追回预售资金。部分房地产开发企业存在违规动用购房预付款行为，导致项目资金“游离”，湖南要求各地大力开展预售资金追逃止损行动，并及时移送公安、税务等部门立案查办。
王业强同时表示，应该承认的是，贷款方面，湖南目前依然主要是通过相关专项资金予以重点支持或政策支持。在专项借款覆盖范围之外的项目，仍存在资金困难。为了撬动商业银行配套融资，目前，湖南住建部门承诺按照一定比例，对积极发放配套贷款的金融机构，在公共性和财政性定期存款（住房公积金、物业维修资金等）方面优先考虑和相应支持。
对于接下来“保交楼”的工作重点，唐道明在前述赴郴州市调研时曾明确，一方面要加大预售监管资金追缴工作力度，依法打击涉房地产领域等违法犯罪行为；另一方面，要压实企业自救主体责任，加快项目资产盘活以及做好资产的跨项目、跨区域调配工作。同时强化政银企对接，协调商业银行提供新增配套融资，缓解保交楼项目资金流动性不足问题。此外，要探索推进房地产领域公益诉讼，严格工程质量安全监管，保护广大购房群众合法权益。
值得注意的是，11月17日，央行、金融监管总局、***联合召开金融机构座谈会，会议提出“加大保交楼金融支持，推动行业并购重组”。刘水认为，这有望进一步推动地产行业风险出清，加速各地楼盘交付进展。
